夢を現実にするために。

世田谷・目黒・渋谷で不動産投資を始めたいという方に、夢を現実にする第一歩として、役立つ情報をまとめたコラムをご用意しました。不動産投資の知識をしっかりと身に付けることで、失敗しないための工夫はいくらでも出来ます。日々変化する投資市場に対応するために、最適な資産運用の方法を常に追い続けましょう。


リバースモーゲージってなに?メリットやデメリットとは?

リバースモーゲージをご存知ですか?初めて聞いた方も少なくないでしょう。リバースモーゲージには、定年後に月々自由に使えるお金を増やすことができるという魅力があります。高齢になってから大切な知識となりますので、これを機に知識を得ておきましょう。


リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、高齢者が持ち家を担保として一時金もしくは年金形式でお金を借りられる制度のことです。老後に2,000万円必要になるとの金融庁の報告は記憶に新しいものです。高齢になると、住宅ローンやカードローンなどではお金を借りられなくなるということもありますから、老後の生活費などを、リバースモーゲージを活用して借りるという方も増えてくるかもしれません。

リバースモーゲージの仕組みはいたって簡単です。高齢者は持ち家を担保にお金を借ります。多くの場合、月々の返済は利息の分だけとなります。元金部分は借りた方が亡くなったときに清算が行われます。担保にしていた物件を売却して、売却により得た資金を金融機関などの貸し手が回収するというわけです。返済分よりも高く売却できた場合には、その差分を遺族の方が受け取ることになります。

また、存命中に完済するか、亡くなった後に家族が借入を返済した場合には、その持ち家は売却せずに済みます。

リバースモーゲージの2つのメリット

<メリット1:自宅を手放さなくて済む>

老後に収入がなく、お金に困っている場合にはもしかしたら家を売却しないといけなくなる方もいるかもしれません。しかし、リバースモーゲージなら持ち家を担保にすれば、自宅はそのまま住み続けつつお金を借り入れることができるというメリットがあります。住み慣れた場所を離れることなく、暮らしていけるのは非常に嬉しいことです。


<メリット2:月々の返済は利息だけということがほとんど>

普通にお金を借りれば月々の返済は元金部分+利息部分となるため、年金生活者にとってその負担は小さくありません。しかし、リバースモーゲージの場合には、月々の返済は利息だけという場合がほとんどで、元金分は借り入れた方が亡くなったときに担保としている持ち家を売却するなどして清算することになります。金融機関によっては借入期間中の利息の支払は発生しないこともあります。月々の家計の負担が少なく済むという魅力があるのです。

リバースモーゲージの5つの問題点

<問題点1:金利が上昇する可能性がある>

リバースモーゲージでは、一般的に変動金利が適用されます。変動金利の場合には途中で金利が上昇する可能性があります。金利が上昇すれば支払う利息が増えることになります。毎月利息を支払っている場合には、金利が高くなると月々の支払い額が高くなってしまうというわけです。利息も亡くなった後に清算する場合には、金利が高くなると借り入れできる金額が少なくなってしまうという問題点があります。


<問題点2:土地の評価額が下がると借り入れができなくなる可能性がある>

リバースモーゲージは持ち家を担保にするとお伝えしましたが、厳密に言うと土地を担保にしています。建物の評価は落ちやすいのに対して、土地の評価は変わりにくいという特徴があります。一般に借入期間は長期になりますから、お金を貸す金融機関などが土地を担保にする理由も分かると思います。変わりにくい土地の評価ですが、下がる可能性も当然あります。下がったときには、借り入れることのできる金額が少なくなったり、場合によっては借り入れができなくなったりします。土地の評価額が下がると、急に借り入れができなくなるということもあるということを念頭に置いておきましょう。


<問題点3:長生きすると借り入れができなくなる可能性がある>

リバースモーゲージは、借り入れをした方が亡くなったとしても土地を売却すれば回収できるという仕組みになっています。そういったこともあり、土地の評価額を超える分は貸し出すことはできなくなります。年金を受け取るのと同じ感覚でリバースモーゲージを利用している場合には途中から借り入れができなくなる可能性もあるというわけです。


<問題点4:家族の理解が得られないと利用できない>

リバースモーゲージは借り入れをした方が亡くなったときに自宅を売却するという仕組みです。思い出のある自宅を売却してしまうということに納得ができず、家族の理解が得られないということもあります。リバースモーゲージの多くは子どもや孫などの推定相続人の同意が得られないと利用できません。ですから、リバースモーゲージを利用する場合には家族の理解を得る必要があるという問題点があります。


<問題点5:マンションの場合は融資が受けられないこともある>

区分マンションの場合は、他の入居者と共有して土地を所有していることになります。持分としても一戸建てに比べてはるかに狭い面積となります。そのため、マンションの場合には融資が受けられないこともあります。区分マンションを所有している場合には、担保となる物件がマンションでも可能かどうか確認しましょう。

投資用不動産を担保としてリバースモーゲージをしよう

投資用不動産を担保としてリバースモーゲージを活用すれば、定年後に月々手にすることのできる金額を大幅に増やすことができます。定年後のこの時期は、孫が大きくなってきて高校や大学に進学するために塾代や入学金、授業料などお金が必要になることも多いでしょう。

教育費などに苦しんでいる子ども世代を支えるために、お金が入り用になることもあるはずです。そんなときに、リバースモーゲージが役立つのです。毎月の収入は年金に加えて、家賃収入、それからリバースモーゲージを活用して借り入れるお金となります。こうして収入源がたくさんあるご家庭の多くは、子ども世代を支えながらも自分たちの趣味や娯楽に使うなど、余生を楽しむことができるに違いありません。

老後のために、事前に不動産投資物件を持っておくのも1つの手ではないでしょうか。そのためにここでお伝えしたいことは不動産投資をするときには物件を建てるエリアにこだわる必要があるということです。というのも、マンションの借り手がいないような地方に建てても、家賃収入が少なく、赤字続きになってしまうということも多くあるからです。都内においても、場所や物件によっては空室に悩む不動産オーナーも少なくありません。都内の中でも需要のある場所に魅力ある物件を建てることが重要になるのです。

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難しい用語が多く、分からないことが多い不動産投資では、些細な質問でも教えてくれるパートナーがいるというのは心強いと思います。
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