不整形地が不動産投資において狙い目な理由

マイホームを購入する際や投資物件を見学する際などに、多くの方は長方形や正方形などの形が整った「整形地」がもっとも土地としての価値があると考えるでしょう。しかし、不動産投資を行ううえでは必ずしも整形地が成功するわけではありません。むしろ「不整形地」のほうが工夫次第で高い収益をあげることも期待できます。そのため、城南3区で不動産投資をおすすめする当社では、不整形地でも収益が出ることが予想される物件を厳選しています。


お宝物件発掘が期待できる不整形地

昨今の不動産投資ブームの影響により、マンション建設を前提とした土地取得において、高収益が期待できる“掘り出し物”と呼べるような用地の取得はますます困難になっています。収益物件を所有する場合、どのエリアで購入するかにもよりますが、土地の取得費用はその大部分を占めます。従って、不動産投資にあたっては、できるだけ少ないコストで多くの客付けが可能となる土地を選ぶことが重要になるでしょう。

そうした背景において高利回りを確保できる可能性が非常に高いのが、「不整形地」と呼ばれる形状の土地です。不整形地と呼ばれるものには、一般に三角形や台形、平行四辺形、旗竿地などがあります。不整形地は一般に、土地の見栄えや資産価値が低く、「デッドスペースが生まれやすい」「建築ノウハウがないと効率が悪い」「建物を建てる際の制約も多い」などの理由で敬遠されがちです。従って誰もが憧れ、坪単価の高い人気エリアにおいても不整形地であれば、割安の“お宝物件”とも言える土地が見つかる可能性が十分にあるでしょう。

上記のような不整形地で土地の価格を抑え、その浮いた資金で少しでも人気の駅に近い立地を選び、賃料を抑えて価格競争力をアップするほうが、投資計画としては上手くいく可能性が高いでしょう。特に城南エリアのような利便性が高い土地柄エリアでは、マンションを借りる方の多くは人気の駅に近いことや買い物・生活が便利な立地のマンションを選ぶ傾向にあります。従って、収益物件用の土地を購入する場合、マイホーム用の土地を選ぶ感覚でいると失敗することも考えられます。

重要なのは不整形地を生かせる巧みな設計

不整形地の価格面でのアドバンテージを活かせば、同じ予算でより客付けの高いエリアに物件を持つことができます。割安に土地を購入することで、浮いた資金でよりデザイン性の高いファサードを持った印象的な外観にしたり、グレードの高い内装にしたりすることで、より付加価値の高いマンションを建てることができます。特にこだわりをもったテナントが多い城南エリアでは、差別化のできたデザイン性の高い賃貸マンションは高い入居率を誇っているのです。

しかし、不整形地の形状を上手く活かしながらも、工夫を凝らしたマンション設計ができなければ、スムーズな客付けにはつながりません。せっかくコストを抑えて手に入れた土地でも、入居率が悪ければ本末転倒と言えるでしょう。そこで、土地の欠点を長所に変えるようなデザイン力やノウハウのある設計士を有する当社のような不動産会社と上手く付き合っていくことが、不整形地を購入して成功する秘訣です。

さらに、できれば土地を選ぶ最初の段階から、オーナーと一緒になって、マンション設計を考慮した土地選びのアドバイスや提案ができるワンストップサービスを提供する会社を選びたいところでしょう。もし、そうした会社に依頼すれば、個々の土地を見た時に実現可能なマンションの青写真を描きながら土地選定のアドバイスが得られるからです。そして、結果的に土地選びで失敗するリスクを抑え、予算や総コストを考慮した土地選びさえも可能になります。

特に格安で購入できる旗竿地がお買い得

不整形地にもさまざまな形状のものがありますが、その中でもっともお買い得なのが、「旗竿地」と呼ばれる形状の土地です。旗竿地とは、通路部分が狭くて敷地の奥が広い、旗とそれを掲げる竿のように見えるような形状の土地を指します。旗竿地は、東京都では基本的には共同住宅を建てることができず、マンションなどの集合住宅を建てる場合には長屋に限られてしまう場合がほとんどです。しかも、周囲の建物にも近く、立地によっては日当りが悪いといったデメリットもあります。

このような制約やデメリットから旗竿地は大手デベロッパーだけでなく、建売りの戸建を中心に販売しているハウジングメーカーなどからも敬遠されがちです。従って周辺相場よりもはるかに割安に購入できる土地が多いのが実状です。前述の通り、安くなった分は賃料にも反映させて競争力を高め、同じ予算でより人気エリアで土地を購入することも可能になります。旗竿地の持つ価格面でのアドバンテージを活かせば、いかに有利な投資戦略が可能になるかがおわかりいただけるでしょう。

不整形地の人気があまり高くないことを逆手に取れば、格安で購入して高利回りの物件を建てるという賢い判断も不可能ではありません。そのためには、不整形地を生かせる設計力のある業者と手を組むことが最低条件です。当社のように土地の仕入れ・設計・建設・賃貸募集・物件管理・物件売却、さらには税金対策に至るまですべてワンストップで行っている業者と手を組めば、むしろ不整形地の方が不動産投資をするうえで狙い目と言っても過言ではありません。