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不動産投資コラム

中古マンション投資のデメリット

収益物件を購入する際、新築マンションか中古マンションか迷う方は多いのではないでしょうか。 中古マンションは新築マンションよりも価格が安く利回りが良いなどのメリットがありますが、それ以上に多くのデメリットが存在します。


耐震性の問題

中古マンションが抱える大きなリスクに「耐震性」が挙げられます。
1981年、建築基準法によって新耐震基準が導入されました。以前の旧耐震基準が震度5程度の地震に耐えられることを規定しているのに対し、新耐震基準は震度6以上の地震でも倒壊しないことを規定しています。

そのため、1981年以前に建てられたマンションは耐震性に対する不安が残ります。また、1981年以降に建築されたマンションでも管理がずさんだと劣化が進み、耐震性が低下して倒壊する危険があるのです。

間取り・設備の古さ

時代が変化するとともに建物のニーズも変化します。
昔は人気だったマンションも、年月が経てば需要はなくなっていくのです。中古マンションは設備や間取りが古く、現在のニーズにマッチしているとは限りません。
リノベーションをして現在のニーズに合わせようとしても、場合によっては新築マンション購入より多くの費用が掛かる可能性があります。

寿命が短い

中古マンションは新築マンションよりも寿命が短く、利用可能年数も短くなります。
中古マンションは安いと言っても、高額な買い物です。順風満帆に経営が軌道に乗れば良いですが、入居者がいなければ利益を生み出すことはありません。様々なリスクがあり、寿命が短い中古マンションで投資したお金を回収するのは容易ではないでしょう。また、投資したお金を回収できず売却でカバーしようとしても、資産価値が低く高値で売却できる可能性は低いと言えます。

担保力の低さ

賃貸経営をスタートするにあたって、先立つものは資金です。
優良物件を見つけたとしても、購入資金がなければ始めることもできません。
高額な不動産を購入する際は大半がローンを利用しますが、中古マンションは担保力が低いと判断されます。そのため、金融機関から融資を受けられる金額は建物の評価価格より下がることが多く、ご自身で用意しなければならない資金が増えます。

その結果、資金が用意できずに不動産投資を始めるタイミングを逃してしまったり、他に掛けるお金を削減したりして失敗する可能性が高くなることがあるのです。

フェイスネットワークでは、収益物件運営の成功に必要なのは新築一棟マンションだと考えています。
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