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不動産投資コラム

城南3区と都心3区の投資不動産事情の比較

都心と郊外によって異なる不動産投資事情

不動産投資はそれぞれのエリア特性に合った戦略を練ることが成功のポイントとなります。あるエリアで成功したやり方を踏襲しても、他のエリアではまったくうまくいかないというケースもざらにあります。そのため、エリアごとの特性をきちんと把握したうえで投資を行うことが重要です。当コラムでは、不動産投資において気の高い、港区・千代田区・中央区(都心3区)と「フェイスネットワーク」のプロジェクトエリアである世田谷区・目黒区・渋谷区(城南3区)の投資不動産事情を比較・検証しています。


まずはそれぞれのエリアの特性を知ることが先決

わずか622.99平方キロメートルの中に政治・経済・文化の中心が集約されている東京23区。特別区だけを比較してもエリアによってさまざまな特色があり、一口には語り尽くせません。そのため、不動産投資を検討するのであれば、まずはエリアの特性を知ることが先決となります。では23区内でも不動産投資をするうえで、目をつけるべきエリアはどこなのでしょうか。特に立地環境がいいと言われる2つのエリアについて解説していきます。

1つ目は港区・千代田区・中央区で構成される「都心3区」です。言わずと知れた東京の中心地であり、大企業や民放各局の本社、官公庁や外資企業が建ち並ぶこのエリアは、日本でも有数のハイクラスの属性が集まるエリア。都心エリアで人気は高いため、空室のリスクは少なく済みますが、地価も非常に高いので投資効率が悪くなりがちな点が懸念材料です。富裕層をターゲットに設備がしっかり整った、高級感溢れるレジデンスが投資候補となるでしょう。

2つ目のエリアは当社が「城南3区」と称してプロジェクトエリアとする世田谷区・目黒区・渋谷区です。都心3区と同じく「土地が高いエリア」と考える方も多いですが、意外にもスポットで見ると土地コストが割安で安定感がある土地が多いのが特徴。交通の便がよく、閑静な住宅地が広がっており、治安もよいという暮らすうえで申し分のない環境が整っています。エリアのブランド価値が高く、都心エリアで働く会社員や初めて一人暮らしをする学生にも人気のため、高級マンションだけでなくワンルームマンションも投資対象です。

都内でも随一の人気があるも地価が高い都心3区

時代を先取りするIT企業が多い六本木(港区)や大手金融の本社が集う大手町(千代田区)、世界各国のブランドのショーウィンドウが建ち並ぶ銀座(中央区)など東京を象徴するエリアといっても過言ではない都心3区。ビジネス街や商業地区が中心ではありますが、タワーマンションなどを筆頭にハイクラスな賃貸住宅の需要は尽きません。そのため、都心3区に不動産を所有していれば、高い家賃収入が得られることが期待できます。

しかし、“都心中の都心”という立地であることもあり、地価が高すぎる点がネックでもあります。2016年の地価公示価格によると、港区の坪単価平均が306万5478円、千代田区が513万5088円、中央区が551万3904円と日本のTOP3をこの3区のエリアが占めました。土地の価値が高いことは折り紙つきですが、その反面、とても一般人の収入では手が届く価格帯ではないエリアだと言えるでしょう。

こうしたハイクラスの立地条件は不動産投資においてマイナスにも働きます。たとえば港区の麻布十番と世田谷区の三軒茶屋で土地の取得コストを比較すると、大きな開きがあります。三軒茶屋の物件は坪単価200万円くらいで購入可能ですが、麻布十番では坪単価400~500万円と2~2.5倍に膨れあがります。不動産投資を行う場合、坪単価が倍であっても家賃を倍に設定することは現実的ではないので、収益性においては不利になることが多いでしょう。

ブランド力と安定感で群を抜く城南3区

一方の城南3区は、学生層やOLやサラリーマンなどの層の入居者も見込めるエリアです。下北沢、中目黒、自由が丘、三軒茶屋、二子玉川などは商業地区でありながら、近隣に閑静で魅力的な住宅街が並ぶため、高いブランド力を誇りながらも住宅地としての暮らしやすさも抜群の環境だと言えます。そうした環境ゆえに駅近の新築のマンションが建つと瞬く間に入居者が決まってしまう人気ぶり。不動産投資をするうえで入居者が集まりやすいエリアということは必須条件です。

また、東急東横線、東急田園都市線、東急大井町線、東急目黒線、京王線、京王井の頭線、小田急線、JR山手線と多くの路線が張り巡らされているエリアであり、都心部へのアクセスも抜群。通勤において非常に便利な立地であり、首都直下型地震などの災害が起きた際には歩いて帰宅することも可能です。また、関東ローム層上にあり災害にも強いため、入居者が安心して暮らせるという点も城南3区を推奨するポイントになっています。

高所得者層向けの高級マンションへの不動産投資をご検討中であれば、都心3区は最適なエリアかもしれません。ただ、そうした一等地エリアで成功を収めるには莫大な資金が必要になります。そのため、一般層を狙った不動産投資をするのであればエリアのグレードが少し庶民よりである城南3区を選ぶことをおすすめします。土地コストが安く、絶大なブランド力を要している城南3区は、不動産投資において当社が自信を持ってご提案するエリアなのです。