夢を現実にするために。

世田谷・目黒・渋谷で不動産投資を始めたいという方に、夢を現実にする第一歩として、役立つ情報をまとめたコラムをご用意しました。不動産投資の知識をしっかりと身に付けることで、失敗しないための工夫はいくらでも出来ます。日々変化する投資市場に対応するために、最適な資産運用の方法を常に追い続けましょう。


家賃ってどう決めるの?不動産投資で投資家になる

不動産投資において家賃の設定は重要です。家賃が高ければ入居者は遠ざかりますので、収益も考えながら設定する必要があります。したがって家賃の設定に悩んでいる方も少なくないでしょう。そこで、ここでは家賃の「決め方」とその「ポイント」についてご紹介します。


不動産投資において家賃の設定は重要です。家賃が高ければ入居者は遠ざかりますので、収益も考えながら上手い塩梅で設定する必要があります。したがって家賃を決めるときには慎重になりますよね。家賃の設定に悩んでいる方も少なくないでしょう。そこで、ここでは家賃の決め方についてご紹介します。ただし、価格帯はエリアによっても物件によって大きくことなります。ですので、ご自身の考える物件に合わせて調整する必要があります。ここに紹介する内容を参考にして家賃を決めてみてください。

家賃設定の考え方

家賃を設定するときに考えるべきことはいくつもあります。家賃が低すぎると利益がでませんし、反対に家賃が高すぎると入居してもらえません。様々なことを考慮して適切な金額に設定することが不動産の経営には大切なのです。とはいえ、何を基準にして考えたらよいか分からないと感じる方もいるでしょう。ここに紹介する考え方を参考にしてみてください

収益から考える

健全な経営をするために、まずは収益を基準として家賃を考えていきましょう。その際に使える計算式は2つあります。期待利回りを参考に計算するものと、収益の希望額を基に計算するものです。

1:試算賃料 = 基礎価格 × 期待利回り + 必要となる年間諸経費
基礎価格というのは元本価格のこと、つまり、土地代と建物代を足し合わせたもののことです。

2:試算賃料 = 家賃収入の希望額(年間) + 必要となる年間諸経費

計算式1もしくは計算式2で出した試算賃料は、マンション全体の賃料で年間の数字となります。ですから、これを12ヶ月で割り、戸数で割れば、1部屋当たりの平均家賃(月間)を計算できます。

1部屋当たりの平均家賃(月間) = 試算賃料(1もしくは2で計算したもの) ÷ 12 ÷ 戸数

競合物件から考える

先ほどは収益から考えましたが、収益の視点だけではいけません。入居者を増やしたいという思いから、家賃を低く設定しようと考えている方もいるでしょう。このときには、周辺の競合物件における価格や条件を必ず確認してください。身を切るような思いで家賃を低くしたとしても、競合にそれよりも好条件で低価格というところがあれば、入居者を取られてしまいます。ただし、何も価格だけが入居を決めるポイントとなるわけではありません。ですから、競合の条件も加味しながら価格設定がどの程度なのかを調べましょう。そして、それをもとに価格を設定していきます。

家賃を決めるポイントとは

家賃を決めるときには、周辺の家賃相場や利回り以外にもポイントがあります。ここには「物件自体」、「居住環境」、「特別条件」の3つの観点から見ていきましょう。


●物件の魅力

物件自体に魅力のあるものは、家賃を少し高めに設定しても入居者を獲得できるでしょう。具体的に見るべきポイントは以下の通りです。

・構造(木造か鉄筋コンクリートかなど)
・間取り(部屋数、広さ)
・位置(階数、方角)
・設備(エアコン、浴室乾燥機、コンロ)
・風呂、トイレ、洗面台(独立しているかどうか)
・セキュリティ(防犯カメラ、オートロック)
・駐輪場
・宅配ボックス

これから物件を新築する場合などには、これを参考にして物件自体に魅力のあるマンションを建てることが大切になります。ただ、いくらでもお金をかけられるわけではないでしょう。どこかで妥協をしなくてはいけないというわけです。ですが、どこにこだわってどこで妥協するのがよいか分からないです。フェイスネットワークでマンションを建てる際には、不動産投資に詳しい専属の社員にご相談いただけます。営業担当、設計担当、賃貸営業担当、賃貸管理担当などがグループとなって、あなたの投資をサポートしますので、安心してください。もう1つお伝えすると、不動産投資だけでなく、エリア・ターゲットの情報にも詳しいので設計の段階から、家賃を高く設定できるように進めることができるという魅力があるのです。フェイスネットワークの不動産投資にご興味のある方はこちらの「お問い合わせ」からご連絡ください。



●周辺環境

物件自体もさることながら、周辺環境についても重要なポイントです。家賃を考えるうえで、必ず考えておくべきことでしょう。

・最寄駅までの距離
・スーパーやコンビニまでの距離
・学校や病院までの距離
・郵便局や銀行までの距離
・エリア自体に需要があるか

エリア自体に需要があるかどうかというのは、周辺の競合物件を見ればおおよそ分かります。都内で比較したときに家賃が高いのであれば、高い家賃でも住みたいと考える方が多いという需要のあるエリアであることが推測できますね。競合の家賃だけでなく、人口の推移を見て、そのエリアの人口の増減を確かめることも重要です。これから建てるのであれば、城南3区がおすすめです。詳しく知りたい方はこちらの「人々はなぜ城南3区に魅了するのか」をご覧ください。
既にマンションを建てている方も人口の推移を見ることは大切です。なぜなら今後の人口の動向を予測することで、先手を打って対策をすることができます。例えば、人口の推移が都内で比較したときに他のエリアよりも相対的に減少しているといった場合。この場合には将来的に入居者が減り、空室になるリスクも考えられます。需要がない状態で空室になってしまうと家賃収入を得づらくなってしまいますから、周りの競合物件よりも家賃を低くして入居者を増やしておくという手段も取れるでしょう。空室対策についてもっと詳しく知りたいという方はこちらの「空室対策はどう成功させる?予防するにはどうしたらいい?」をご覧ください。



●特別条件

最後にご紹介するのが、特別条件に関してです。これはマンションならではの特徴のことです。駅から離れている物件の場合、家賃を高く設定することはできないばかりか入居者が集まらないと思っている方も多いでしょう。以下のような特別条件を付帯することによって、入居者が集まりやすくなることもあります。

・ペット可
・2人入居可

特別な条件があれば、「駅から遠くてもここに住みたい」と思う方は少なくないでしょう。周りの物件と比べたときには、特別な条件を許可している分、少しだけ高めの家賃設定にしても入居者を見つけられる可能性は上げられるでしょう。先に挙げた「物件自体」と「周辺環境」のところで魅力が少ないようであれば、個性を持たせることが重要です。女性限定にしたり学生限定にしたりすれば、この物件に住みたいと思ってもらいやすくなるでしょう。



入居者の収入の約30%が家賃の目安となる

入居者が物件を選ぶときに何を判断基準にするのかを考えておくのは重要なことです。先にご紹介した「物件自体」、「周辺環境」、「特別条件」といったポイントは判断基準として重要となります。ですが、このポイントにこだわればこだわるほどお金がかかり、その分だけ家賃を高く設定しなくてはならなくなります。ですから、どこをこだわって、どこを妥協するのか決める必要があります。そこでポイントになるのが、ターゲット。該当の不動産がターゲットとしているのが、どういう方なのか考えてみてください。収入の約30%が家賃の目安となると言われていますから、周辺の家賃相場からターゲットとなる方の収入を計算してみてください。そして、その層が求めるポイントを押さえることが不動産投資を成功させるコツとなるでしょう。

なお、フェイスネットワークで不動産投資をご検討の場合には、城南3区のターゲット層、ニーズをよく知っている当社スタッフがご相談をお受けします。さらに、1人の営業担当が最後までお客様をサポートしていきます。プロフェッショナルが担当しますので安心して任せることもできますし、付き合いが長くなる営業担当がいるので何か疑問に思ったことがあればお気軽にご相談もできる環境を整えています。ご興味のある方はこちらの「お問い合わせ」からご連絡ください。