東京五輪開催による不動産投資への影響

2020年に開催される東京五輪による経済効果を期待する方は少なくないでしょう。実際に2018年現在、東京の地価は高騰し続けており、海外の投資家からも日本の不動産に注目が集まっているほどです。しかし、1つの懸念があります。東京五輪後も現在のように高水準をキープできるのかということです。このことは投資家にとって、積極的な投資に一歩踏み出せずにいる要因となっているかもしれません。そこで、城南3区で不動産投資を提案する当社が五輪後の不動産価格について検証します。


日本が五輪特需に沸くもその後に一抹の不安も

東京に56年ぶりに帰ってくる五輪は、言わずもがな世界最大級のスポーツイベントです。日本銀行調査統計局が2015年に発表した「2020 年東京オリンピックの経済効果」によると、2015~2018 年における日本の実質GDP成長率は毎年+0.2~0.3%ポイント程度押し上げるとのデータが算出されています。つまり、日本は東京五輪開催における特需の恩恵をあずかることができるという見方が大半なのです。

そうした五輪特需の影響は不動産業界においても例外ではなく、開催地決定から東京の不動産価格は上昇の一途を辿っています。特に港区・中央区・千代田区などの都心部では地価上昇が著しく、2018年の地価公示価格は前年に比べて港区で5.3%、中央区で2.2%、千代田区で3.3%という数値を残しています。2016年頃よりは上昇率は落ち着きましたが、このように今は不動産投資をするうえで追い風が吹いていることは間違いありません。しかし、懸念がまったくないわけでもありません。

現在は地価の上昇にともなって不動産価値の上昇も期待できる好循環になっていますが、この不動産投資家にとっていい流れが果たして2020年の東京五輪閉幕後まで続くのでしょうか。五輪の影響で上昇した地価が、その後に暴落するのではないかという不安を多くの投資家は抱いているようです。「今はいいけど、今後20年、30年不動産投資を続けるうえで影響を知りたい」と、五輪後の先行きが不透明な現状だけに、投資に対して一歩踏みとどまってしまう方も少なくないかもしれません。

地価の上昇が著しい一等地は急落のリスクも

国土交通省が発表した2017年の公示地価によると、日本でもっとも高価な土地は、銀座4丁目の「山野楽器銀座本店」であり、1平方メートルあたり5550万円という過去最高額を記録しました。前年に比べ25.9%も上昇しており、五輪に向けて今後も都心の一等地の地価は上がり続けることが予想されます。ただし、だからといって地価が高い都心部が不動産投資に最適かというとそうとは言いきれません。

ビジネス街や商業地が目と鼻の先にある港区・中央区・千代田区などの都心3区では、土地のブランド価値も高いため、不動産投資においても高い入居率が期待できます。人気が高く、高額な家賃収入が期待できる都心3区は、一見すると投資用物件を購入するにはお得なエリアのように思われます。しかし、都心のブランド力ばかりに目を向けるがあまり、思わぬ落とし穴があるのを見逃さないようにしましょう。

なぜならば、商業地やオフィスが多いエリアは景気変動によって価格が左右されやすいという特徴があるからです。そのため、過去にもバブルの際は急上昇し、反対にリーマンショックのような事態に陥った際は地価が急落しました。都心部で地価が高く、家賃収入が高いという理由だけで港区・中央区・千代田区などの物件を選ぶと、地価の変動があった際に痛い目に遭う可能性があります。それが東京五輪開催前なら心配はいりませんが、閉幕後を考えるとリスクは大きいと言えるでしょう。

五輪後の影響を受けにくいと予想される城南3区

都心3区における不動産投資はまさにハイリスク・ハイリターンであるだけに、東京五輪後についての不安を完全に拭い去ることはできないでしょう。では、より健全で安定感のある不動産投資をするなら、どのエリアに目を向けるべきでしょうか。答えは世田谷区・目黒区・渋谷区の城南エリアに属する3区です。当社のプロジェクトエリアである城南3区に対しても、地価が高いイメージを抱かれがちですが、都心3区と比べるとかなり割安になります。

また、都心3区に比べて住居用不動産が多く建ち並ぶ城南3区のレジデンスエリアは、価格のブレが少ない点が特徴。都心3区で地価が高騰した場合でも、同様の跳ね上がりを期待できない反面、急落によるリスクを負う必要がないという安心感があります。地価が高騰した場合でも家賃を2倍、3倍に再設定することは現実的ではないので、当社ではなるべく価格変動が少ない城南3区を選択する方が賢明な判断だと説明させていただいています。

東京五輪開催による特需は、日本人にとってはうれしい悲鳴ではありますが、その後の動向をきちんと見据えていないと景気変動が起きた際の煽りを受けることになりかねません。そういった意味でも、不動産投資をするのであれば、高い家賃収入が期待できるも安定感のない都心3区(港区・中央区・千代田区)より、当社では土地価格の変動が少なく安定した人気を保持する城南3区(世田谷区・目黒区・渋谷区)をおすすめします。不動産投資においては目先の利益の追ではなく、数十年にわたる安定したプロジェクトを計画することが不可欠です。