夢を現実にするために。

世田谷・目黒・渋谷で不動産投資を始めたいという方に、夢を現実にする第一歩として、役立つ情報をまとめたコラムをご用意しました。不動産投資の知識をしっかりと身に付けることで、失敗しないための工夫はいくらでも出来ます。日々変化する投資市場に対応するために、最適な資産運用の方法を常に追い続けましょう。


第22回-今更聞けない、不動産投資の基礎知識-

ラジオ番組22回目のテーマは「物件選びは人生選び?不動産投資のそもそも」。一言で不動産投資と言っても、物件種類はさまざまであり、一見似ている物件でも、立地・条件によって収益性は全然違う。そもそも不動産投資って他の投資と比べてどう優れているの?そんな道に迷いそうな資産運用初心者へ向けて、フェイスネットワーク代表取締役社長の蜂谷二郎が、基礎知識の棚卸しを行った。


今回は「不動産投資とは何か」という哲学的な問いかけがテーマだ。しかし中身は極めて実務的で役立つ内容だ。話題は「不動産投資が他の投資より優れている点」「不動産投資の商品構成」「不動産投資の注意点」の順で展開された。

不動産投資のメリットは大きく2つ

ラジオパーソナリティの内田まさみ氏が最初に振った質問は「不動産投資が他の投資商品と比べて優れている点」だ。他の投資商品とは、株式投資、投資信託、Jリートなど多種多様だ。その中で不動産投資が優れているポイントは、

・レバレッジ効果
・評価額の圧縮を利用した相続対策
――の2つあるという。蜂谷は次のように解説する。

「ひとつはレバレッジ効果。少額の資金を元手に高額な物件に投資できるという、テコの原理を言い表しています。投資対象が不動産であれば対象不動産を担保に融資を組むことができ、例えば、1000万円を元手に1億円の物件に投資できる場合もあります。

最後が相続税を減らす効果です。不動産を買うと相続税計算上の資産の評価額が下がり、都心の物件だと約70〜80%も評価額を圧縮できるものもあり、相続税の納税額を減らすことができるのです。相続対策を目的に不動産投資に取り組む方も多いです」

不動産投資を行う目的は、その人が持つ資産背景によってバラバラだ。ちなみにフェイスネットワークでは、1つ目の「レバレッジ効果」を使って資産を増やしたい人が多い傾向にあるようだ。テコの原理を使って、安定的な家賃収入という“金の成る木”を得られるメリットは、不動産投資ならではのものだろう。

不動産投資の種類も把握しておこう

しかし一括りに不動産投資といっても、不動産の種類は豊富。どんな種類があるのか、蜂谷が改めて整理した。おおむね以下のようになる。

・1棟マンション
・区分マンション
・戸建て賃貸
・シェアハウス

上の4つは、居住用の不動産だ。非居住用の不動産も合わせれば、不動産の種類はさらに増える。
「リートは少額投資です。例えば10万円から不動産投資ができたり、株式と同じように取引ができるので換金性の高さが特徴です。不動産の選定や管理や運用を、基本的に専門家にやってもらえるので、実物不動産と比べると手間がかかりません。そして少額でできる分、分散投資でリスク軽減が図れる点もメリットでしょう。

次に現物投資の良いところは、利回りの高さに尽きます。融資を利用することで高額商品を買える可能性があるのです。また現物不動産は「担保」として金融機関から認められやすいので、担保力を生かしてさらに融資を引き出し、資産規模の拡大がたやすくなります」

メリットはそれぞれ。ポートフォリオを意識しながら、自分に合った商品を選んでいきたい。

買うときは「売るとき」のことも考えよう

最後の話題が「不動産投資の注意点」だ。不動産投資は金額が大きい分、失敗すると人生そのものに与えるダメージは大きい。何に注意すべきなのか?蜂谷が唱えるのは次の2つ、「業者の話をうのみにしないこと」、そして「売るときのことも考えて、物件を購入すること」だ。

1つ目については、蜂谷によれば、不動産業者は「大体メリットの話しかしてこない」と語る。そこで裏側に隠れたデメリットを見抜き、その重さを自分の頭で理解する主体性が問われてくる。出来れば、デメリットまで詳しく解説し、マメにコミュニケーションをとってくれる業者を探したほうがよさそうだ。

そして2つ目の「売るときのことも考える」とは、一体どういうことなのか。蜂谷は次のように解説する。

「不動産投資は長期戦。やはり自分が購入しようとする物件が、流動性が高い物件なのか、ある程度期間がたっても資産価値が下がらない物件なのか、家賃収入がある程度安定的に入り続ける物件なのか、そこを見極める力が必要です。

不動産投資家は『今に生きている』というタイプが多いです。現時点の利回りが、あたかも半永久的に続くと錯覚する人が少なくないのです。しかし実際には、不動産は経年劣化し、次第に老朽化します。そうなれば賃料が下落し、利回りが下落します。またそれに及ばず、エリアによっては、それだけで物件の資産価値が落ちるケースもあるのです」

不動産業界では、こうした売るときの戦略のことを「出口戦略」という呼び方をする。
家賃収入で中長期的に収入を得ようと思っても、万が一何かのきっかけで、不動産を売却せざるを得ない可能性は、この先ゼロとは言い切れない。そのときに、取得した価格以上の値段で不動産を売れれば、売却益を得られるため理想だが、逆に取得価格より下がってしまうと売却益を得られないどころか、下がり具合によってはトータルで損をしてしまうケースも有り得る。自分が今から買おうと検討している物件に、将来の価格下落リスクがどの程度のものか、今一度、確かめておきたい。

でもできることなら、不動産投資はリスクを軽減して行いたいという人もいるだろう。どんなリスクが考えられるのか。蜂谷は「大きく3つある」と言う。

まず経済的リスク。もしレバレッジを求めて銀行から借入をするときに、そのときは低金利で借り入れても、いずれは金利が上昇する可能性はゼロではない。金利が上がれば、毎月返済するローンの利息も上がる。場合によっては、月々の収支が逼迫するオーナーも出てくるだろう。

次は物件を所有したときの運用リスク。常に満室が続けば理想だが、空室が発生する可能性も当然ある。さらに地価の下落、また入居者が家賃支払いを滞納するリスクもある。

最後が物件リスクだ。自然災害のリスクを踏まえて物件を選ぶ必要もでてくる。蜂谷は「この3つのリスクを注視して、物件選びをしていくことをおすすめします」と語った。

不動産投資は実に奥深い。不動産の種類は、土地活用の種類だけ存在し、「アパート」「マンション」のほか「トランクルーム」「コインパーキング」など種類によって特性が異なる。しかし本質を突き詰めれば、物件購入の基軸はシンプルだ。それが「買う目的を明確にすること」「メリットとデメリットの両面を理解すること」、そして「購入後も資産価値が上がる物件を探し、万が一の売却時に備えてリスクヘッジしておくこと」だ。不動産は種類、そしてエリアによって需給と収益性がガラリと変わるため、上の価値基準を大事にしながら、常に緊張感をもって情報収集に励んでいくべきだろう。