夢を現実にするために。

世田谷・目黒・渋谷で不動産投資を始めたいという方に、夢を現実にする第一歩として、役立つ情報をまとめたコラムをご用意しました。不動産投資の知識をしっかりと身に付けることで、失敗しないための工夫はいくらでも出来ます。日々変化する投資市場に対応するために、最適な資産運用の方法を常に追い続けましょう。


第23回-立地選びで「インカム」「キャピタル」を両獲りしよう-

今回のテーマは「立地でリッチな人生を 本当に価値のある土地とは」。不動産投資で勝つために、良い立地を選ぶことが重要なのは、誰しもがわかることだろう。しかし選び方は難しい。土地は、エリア・条件によって値段が異なり、将来の価格上昇・下落リスクまでもが左右される。土地選びに自信のある投資家はほとんどいないはずだ。一体どんな軸を持てばいいのだろうか。フェイスネットワーク代表取締役社長の蜂谷二郎が解説する。


番組冒頭、蜂谷は「不動産投資は一にも二にも立地が重要」と言う。建物は、リノベーションなどでバリューアップできるが、立地に関しては、本人の努力で資産価値を上げることは不可能だ。

それでは、投資で高いリターンを得られる土地とは、どんな土地なのか。それが「インカムゲインとキャピタルゲインを両獲りできる土地」だという。

インカムとキャピタルを両獲りできる土地を選ぼう

そもそも不動産投資における「リターン」には2種類ある。それがインカムゲインとキャピタルゲインだ。インカムゲインは毎月入ってくる家賃収入を指す。一方、キャピタルゲインとは物件の取得した価格よりも高い価格で売ったときの利ざやを指す。例えばそのエリアで再開発が進んで地価が上昇したときなどに高い売却益を見込めることがある。

番組で蜂谷は「相対的に考えて不動産を選定することが重要」と説く。不動産投資を行う上で、インカムゲイン(家賃収入)を目的に土地・建物を買ったとしても、例えば5年後、10年後に資産価値が下がっていくようなエリアだと、万が一売却しようと思ったときにキャピタルゲインを得ることは難しい。「土地選びの際は、売るときのことも考えていかなければいけない」と解説した。

ラジオパーソナリティの内田まさみ氏は「土地の所有者にとって“良い土地”であるならば、借りる人にとっても、それは良い土地なんでしょうね」と応答。蜂谷は「借りる人にとって良い土地は、家賃相場がそこそこ高く、高い家賃収入を期待できる物件だと思います」と付け加えた。

土地選びの注意点は2つ

それでは土地を選ぶ際はどんなことに気を付ければいいのか。番組内では、大きく2つの注意点が解説された。それが災害のリスクが高いエリアを避けること、もう一つが価格の高低が激しいエリアを避けることだ。

内田氏は「最近は自然災害が大きな問題として挙がっていますよね。投資をするときにも注意しておきたいことの一つですよね」と問題提起。蜂谷は「すごく重要」と応答し、次のようにアドバイスを送る。

「市区町村が開示している『ハザードマップ』という、災害リスクのあるエリアが一目瞭然でわかる地図があります。自分が不動産投資を行おうと思うエリアが、過去15年、20年以内に水災などがなかったどうかを調べることができます。災害リスクが低いところに自分の物件を持ちたいと思う方もいらっしゃるので、ハザードマップは物件選びの際に是非とも活用したいツールです」

内田氏は「ネットでも簡単に閲覧できるようになりましたね」とコメントした。蜂谷によれば、ある国では、国土の半分以上で水災が起きるような国もあるという。また、地方から見れば価値が高そうな東京都内でも、山があれば谷もあり、川の側にあるエリアもある。災害が起きれば物件価値が下がる可能性が出てくるため、本当に詳しく調べておくべきポイントだろう。

次に紹介された注意点が、価格の高低が激しいエリアを避けることだ。蜂谷によれば、地価が高騰するようなエリアは、逆にいえば将来、地価が急降下するリスクも兼ね備えているという。愛知県名古屋市を例にとり、以下のように解説した。

「例えば、名古屋周辺の商業地の地価推移を紹介しましょう。2015~16年の基準地価の上昇率全国1位、2位って、両方とも名古屋市内だったんです。

そして2017年は3位、4位でした。これら数年で1〜4位を、4年間の間に名古屋が占めたことになります。上昇率も大きく、2015年の上昇率は前年比40%増、16年が同30%増、17年が同20%増なので、3年間で220%も上昇したことになります。

しかし裏を返せば、220%も上がったということは、もしリーマン・ショックのような出来事が起きたときに、220%も落ちるリスクがあると捉えることもできます」

内田氏は「高騰と下落は背中合わせ」とコメント。蜂谷は「土地選びの際は、できることなら資産価値が大きく変動しない、高値安定のエリアを求めることが理想」と説明した。

都内の有望エリアは世田谷区・目黒区・渋谷区

資産価値が大きく変動しない、高値で安定している土地とは、どんなエリアなのか。海外だと、ハワイの不動産が挙げられるという。ここ20年の状況を見ても、価格は長らく微増で推移している。

それでは東京都内では、どんなエリアが有望なのか。それが城南3区(世田谷区・目黒区・渋谷区)だ。これはフェイスネットワークが推奨しているエリアでもある。なぜか。蜂谷は以下のように特徴を解説した。

「(城南3区は)今後の人口推移をみても安定した需要を期待できます。例えば世田谷区の人口は約90万人と言われていますが、これは山梨県全体の人口を上回っている水準です。いま世田谷区は『100万人都市』を目指しているだけあって、それだけ人口が多いエリアだということを言い表しています。

そして次に、比較的都心に近くて緑が多いところもポイントです。近頃“ワークライフバランス”という言葉を耳にする機会が増えたと思います。仕事の“オン”と休日の“オフ”を考えたときに、居心地のよいスポットが多いエリアが人気を集めやすい傾向にあり、安定して価格が落ちづらいとも言われています。

あとは災害リスクです。城南3区は、関東ローム層の岩盤の強いエリアとして知られています。災害が起きると液状化現象が起きたエリアがありますよね。地震リスクもそうですが、そうしたリスクが少ないエリアとしても知られているのです。

こうした利点を考えたときに、不動産投資をやっていくうえで、自分の資産を守るためにも、災害リスクの小さいエリアを選ぶことは重要だと思います」

内田氏は「魅力があって、安全に暮らせる。そして人口流入が継続する。その条件を満たしたエリアは、価値が長続きするってことなんですね。そういう場所を選べれば、安心して投資できるかもしれません」とコメントした。

不動産投資において重要な立地選び。立地選びに失敗すると、不動産投資に失敗するリスクも上がることを考えると、たとえ難しそうでも注意を払っておきたいポイントであることは間違いないだろう。しかしネットの発達で情報収集がしやすくなった現代では、初心者でも自らの努力でリスクを低めることは可能だ。そのポイントとなるのが、ハザードマップで災害リスクの低いエリアを選ぶこと。そして2つ目が高値安定のエリアを選ぶことだ。土地価格が高値水準で長期的に安定して推移してれば、その分、家賃収入も多く見込め、不動産売却の際も、高値で売却できるチャンスが広がることになる。東京都内でいえば、世田谷区・目黒区・渋谷区の城南3区に、上に挙げた利点が備わっていると言われている。建物と違い、自らの努力でバリューアップができない土地選び。購入前に、時間をかけて情報収集しておきたい。