夢を現実にするために。

世田谷・目黒・渋谷で不動産投資を始めたいという方に、夢を現実にする第一歩として、役立つ情報をまとめたコラムをご用意しました。不動産投資の知識をしっかりと身に付けることで、失敗しないための工夫はいくらでも出来ます。日々変化する投資市場に対応するために、最適な資産運用の方法を常に追い続けましょう。


第4回 -不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンが基本-

フェイスネットワーク代表の蜂谷二郎が「豊かな人生とは」を切り口に、働き方やお金との付き合い方など幅広いテーマでざっくばらんに話をするラジオ番組「THE STYLE~人生を豊かにする社長のアイディア~」がラジオNIKKEIで始まった。


ビジネスやお金を起点に「豊かな人生とは」を考えるラジオ番組第4回目。前回に引き続き、国際ジャーナリストの蟹瀬誠一(かにせせいいち)氏が登場する。今回は「不動産投資の在り方」をテーマに、蟹瀬氏が抱える不動産投資の素朴な疑問について、フェイスネットワーク代表の蜂谷が答える構成になっている。

成功の判断基準は「これなら間違いない」と確信できるかどうか

開口一番、蟹瀬氏は「(不動産投資について)聞きたいことが山ほどあるんですよ」と口を開いた。

「不動産と聞くと、これまではいつも自分の家のことだけ考えていました。ところが2018年夏、母親が倒れて高齢者向け住宅に引っ越しまして、その影響で三重県の母親の自宅が空き家になりました。その空き家を売却するために僕が動いたのですが、それで痛感したのが不動産売買の難しさです。

地方の100坪程度の土地を売ろうとしたら、期待したほど高く売れなくて、ショックでした。母親が支払う高齢者向け住宅の家賃を、空き家の売却益で賄おうと思っていたのに、売却価格は、想定の3分の1以下だったんです。なかなか思い通りにはいきませんね(泣)。このエピソードを思い返すたび、不動産投資はどうしても難しいと感じてしまいます」と、蟹瀬氏は語った。

それに対して蜂谷は「不動産の売買って、皆さんそれほど経験したことがないと思うので、無理もないと思います」と前置きを入れた後、「金額が大きい分、失敗したくないという心理が必要以上に働き、不動産投資に対しても、慎重になりすぎる人は少なくないと思います」と蟹瀬氏の話に理解を示した。

土地活用が難しく、かつ売却も難しい「地方の自宅」の扱い。一歩間違えれば「負不動産」になるリスクがあるとされ、今の日本では社会問題にまで発展している。蟹瀬氏のような悩みを抱える人は、決して少なくないはずだ。

地方の自宅の扱い方をめぐる問題について、蜂谷は「活用方法があるかどうかを、冷静に見極める目を持つべき」とアドバイスし、話を続けた。

「いまある資産の組み替え方に悩む人たちは、実際たくさん見られます。一口に土地といっても、『持ち家に向いている土地』と『賃貸に向いている土地』の二通りあります。資産運用を再考する上で、まずはどちらかを見極めることが大切です」

見極めの際に注意したいのが、「建物の資産価値が、下がらず保たれる」と都合のいいように想像しないようにすること。5年、10年、20年と年月が経過すれば、当然建物の資産価値は目減りしていく。その中で「これなら間違いない」と思える資産かどうかを、それぞれが冷静に判断する力が問われていると伝えた。

蜂谷のアドバイスに対して蟹瀬氏は「冷静に判断する力、難しいですね(笑)」と応答。難しいと感じるのは、過去の別の失敗も関係していた。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンがベター

「例えば都心では、住宅価格が驚くほどあがっています。実は女房と購入を検討した都心のマンションがあり、価格は、当時1億円くらい。私は『1億円は高いな』と思っていたのですが、女房は『買いたい』と考えていました。

僕が『そんなところ買ってもね…』と文句を垂れていたら、気付けばそのマンションには、3億円の値がついていました。『あのとき買っていて、いま売却すれば2億円儲かっていた…』と後悔するのも無理ないですよね?(笑)」

そのとき、蟹瀬氏は具体的にどう判断すればよかったのか。蜂谷は「これにはさまざまな見方があります。マンション価格が高騰するからといって、実は必ずしも得するとは限らないのです」と持論を展開した。

「例えば1億円で買ったマンションを3億円で売ったとします。すると、売却益は2億円です。ところがマンションを売却して3億円のキャッシュ(売却益は2億円)を得たものだから、矢継ぎ早に3億円の新しいマンションを買ってしまう人もしばしば見られるのです。売却した後、新しいマンションを買わずに、売ったマンションにそのまま賃貸で住めば、お得な買い物だったかもしれません。一方、3億円で買った新しいマンションが将来値上がりする保証は、どこにもないのです」

つまりは、人間の欲には際限がない。一時的に売却で多額の利益を得られたとしても、さらに買物をしてしまえば、いずれは損失に見舞われるリスクがつきまとうことになる。

蟹瀬氏のいうマンション売買の話は、まさにハイリスク・ハイリターンの世界。それに対して蜂谷氏がおすすめする不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンだ。

「確かに実需で1億から3億にあがるマンションを狙って莫大なキャッシュを得る投資方法もあるかもしれませんが、それではあまりにハイリスクです。失敗するとハイリターンは得られません。それよりも我々が推奨しているのが、ミドルリスク・ミドルリターンの投資です。不動産投資で手堅く稼ぐ鉄則だと思います」と蜂谷は語る。

蟹瀬氏は「どちらを選ぶかは、個人の性格が大きく関係しそうですね(笑)僕はどちらかというと、ハイリスク・ハイリターン派かな(笑)」と語る。物件を間近でみてしまうと、冷静な分析より直感的な「ワクワク感」が勝ってしまうからだというのが理由だ。

その中で蟹瀬氏が心配するのは、マンション価格の二極化だ。マンション価格の高騰が見込めるのは都心の話であって、地方のマンション価格は下がる一方。地価も同様との見方だ。「この二極化は、これからも変わらないのでしょうか」と蜂谷に質問。蜂谷は「地方でも高騰しているエリアがある」と返し、話をつづけた。

「確かに東京一極集中と言われていますけど、意外にも、ここ3~4年くらいは地方都市の地価もあがっています。18年は名古屋が最もあがり、33%程度上昇したそうです。しかし我々プロからすると、33%の上昇は、ある意味で危険を感じます。33%上がったということは、逆にいえば33%下がることもあり得るからです。バブルの様相を呈しています」

東京オリンピック後の不動産市場

そこで蟹瀬氏が感じたのは、「バブルという意味でこれから不安になるのが、2020年の東京オリンピックの不動産価格。オリンピック後、不動産価格がガクンと下がると、世の中では心配されていますよね」と東京五輪後の下落についてだ。「これから不動産投資をする人は、こうしたリスクも、頭の片隅に入れておいたほうがいいんでしょうか」と質問した。

蜂谷は「必ずしも不安になる必要はありません」と返した。なぜなら東京に関しては、2020年以降の再開発をまだまだ控えており、地価の上昇材料は出尽くされていない。渋谷の再開発が最たる例で、2028年まで再開発が続くと言われている、というのが根拠の一つ。

あえて、東京五輪後の不安材料を取り上げるなら、「これから破綻する不動産会社が増えること」だという。それについては次のように説明した。

「昨年、金融機関の不正融資や不動産投資の詐欺スキームが社会問題化し、不動産投資家のマインドが瞬く間に冷え込みました。融資審査が厳格になり、それによって不動産を買いたくても買えない投資家が増えました。

そうなると何が起きるかというと、本来売り物として用意している『土地』や『物件』を捌き切れない不動産会社が増えたのです。これから1~2年で、在庫を抱えきれない不動産会社の中には、破綻する会社が出てくるでしょう。

不動産会社があちこちで破綻することで、不動産価格が下落する可能性はあり得ると思います。結果として2020年を皮切りに不動産が下がったと言われるかもしれませんが、下落の予兆は、昨年からすでに見え始めているのです」

見方を変えれば、不動産を買える人が減ってきているということは、優良物件を買える人が限られている状況になってきていることにも触れた。蟹瀬氏は「良い物件、紹介してください!(笑)」と反応し、場を和ませた。

いずれにしても、優良物件が市場に眠っているとしたら、資金が潤沢な人にとっては、これ以上のチャンスはない。


そこで蟹瀬氏の興味は「投資用不動産をどう選定するか」に向けられる。

「不動産を買うときは、『とにかくロケーションが大事』といわれますよね。都心は何となくわかりますが、郊外だとどうなんでしょう」と蟹瀬氏は疑問をぶつけた。

蜂谷は「郊外の賃貸住宅の賃料は、ここ最近、著しく下落しています。無理に家賃を維持しようとすれば、空室率にも悪影響が出てくるかもしれません」と郊外物件のリスクに触れ、「やはり賃貸ニーズが高いエリアを見極める目を持つに越したことはないでしょう」と返した。

蟹瀬氏が「安くていい物件を買うなら、どのエリアになりますか?」と疑問を重ねると、蜂谷は「資産が下がりづらいという意味では、都内の中でも城南エリア(世田谷区・目黒区・渋谷区)は、資産価値の上下が比較的ゆるやか」とおすすめした。

「先ほど蟹瀬さんがおっしゃった港区の六本木のマンションは、1億から3億へ著しく上昇しましたよね。でも見方を変えると、そのマンションは高騰しやすい反面、著しく下がるリスクも常に抱えています。一方で、極端な下落リスクが低い渋谷区や目黒区なら、安定した資産運用が期待できると思います」

一方、「すぐに得をしたい(早めに儲けを出したい)」と考える人に対しては、「お宝物件は眠っている」とやりようがある旨も説明した。

勝利の近道は「お宝物件」をつかむこと

フェイスネットワークには、1カ月に400~450件の非公開物件情報が入ってくる。非公開物件とは、不動産会社で一般公開していない物件のこと。それが定期的に入ってくるのだ。蜂谷によると、月400~450件の中には1%、月に4-5件は「絶対にお得」という物件が眠っているとのこと。

蟹瀬氏は「ぜひこの番組で紹介してもらいたい(笑)。ラジオの聴取率があがるかもしれませんよ」と再び場を沸かせた。続けて、「僕より若い30~40代のサラリーマンの方は、これからどう資産運用を考えて行けばいいんでしょうか」と質問した。


「若年層の中には『隠れ資産家層』がいます。隠れ資産家層とは、本人が普通のサラリーマンでも、実はご両親が100坪の家を持っているケース。こういう方には不動産投資のチャンスがあります」と、蜂谷は若いサラリーマンでも資産運用のチャンスはあることを伝えた。親の資産を継承することを前提に資産運用すれば、何もないよりも、有利に不動産投資ができるという。

そんな人は一部かと思いきや、蜂谷の経験では「気づけば1棟マンションのオーナーになっている人が、結構いる」という。

「大体お会いした90%以上のお客さんは『自分ではできないかもしれない。だけど話を聞いてみたい』という方です。1時間話を聞いてくださると、目の色を変える瞬間があります。キラッと(笑)。気付いたら1年後、1棟マンションのオーナーになっているのです」

蟹瀬氏は「若い人には若い人のアプローチがあって、僕らの世代にも相応のアプローチの仕方があるというわけですね」とまとめた。

ラジオ番組の4回目は、蟹瀬氏の不動産事情が赤裸々に明かされた。売買のタイミング、実家の負動産問題、そしてエリアの選び方。不動産にかかわった経験のある人なら、共感できる悩みだろう。不動産投資をするなら、蜂谷は「ミドルリスク・ミドルリターン」を推奨。その中でも、リスクの少ないエリアで好条件の物件を買い、地道に家賃収入を得るやり方が安全性が高いとのこと。蟹瀬氏のようにハイリスク・ハイリターンを望む人には物足りないかもしれないが、リスクを極力減らせる視点は参考になるだろう。

「THE STYLE~人生を豊かにするのアイディア~」番組ホームページ