夢を現実にするために。

世田谷・目黒・渋谷で不動産投資を始めたいという方に、夢を現実にする第一歩として、役立つ情報をまとめたコラムをご用意しました。不動産投資の知識をしっかりと身に付けることで、失敗しないための工夫はいくらでも出来ます。日々変化する投資市場に対応するために、最適な資産運用の方法を常に追い続けましょう。


第8回-「持ち家派」志向の人は、資産価値が上がるエリアを狙おう-

ラジオ番組8回目は前回に引き続き、ファイナンシャルプランナーの山中信枝(やまなか のぶえ)氏を招いての対談。今回は「不動産」にフォーカス。山中氏が普段の相談業務の中で、「不動産についてどんな悩みを持つお客さんが多いのか」を伺い、不動産会社・フェイスネットワーク代表の蜂谷二郎が持論を述べた。住居にも投資にもなる「不動産」は金額が大きいだけに、資産形成とは切り離せない内容だ。ここに、住まい探しのヒントが詰まっている。


ファイナンシャルプランナーの山中信枝氏は、資産形成をスタートしたい30〜40代の現役世代から多くの相談を受けている。実際、不動産に関する悩みは多いという。

特に「持ち家を持つべきかどうか」といった相談が多いようだ。ラジオパーソナリティの内田まさみ氏は「永遠のテーマですよね」と相づちを打った。

実際「持ち家派vs賃貸派」つまりどちらが得かどうかは、すでに色々なメディアで議論になっている。この記事の読者も一度くらいは考えたことがあるはずだ。資産形成に有利に働くのは、果たしてどちらかなのか。

持ち家志向の人が85%

フェイスネットワーク代表の蜂谷によれば、全宅連(全国宅地建物取引業協会)が実施したアンケート調査では「持ち家派も賃貸派も、どちらも資産形成を視野に入れて選択する人が多い」という。

持ち家志向の人は全体の84.9%と大部分を占める。賃貸派はわずか15.1%。国内の持ち家志向は根強い。

持ち家派の理由は「家賃を払い続けることが無駄」「持ち家を資産と考えているから」といった実利を目的としたものが多い。「マイホームを持つのが夢だったから」と答えた人はわずか21%と少数派。一方、賃貸派は「住宅ローンに縛られたくない」と考える人が多い。いずれも「資産形成」を念頭に置いた回答が多い。
実際、住宅ローンの支払いで一生分の家賃をまかなえるのだとしたら、持ち家のほうがお得感があると思う人は一定数いるだろう。実際どうなのか。蜂谷は「資産価値の高い物件をお持ちになっている方だったら、持ち家のほうがお得かもしれません」とアドバイスした。

「購入した資産(家)が、例えば5年、10年、20年後にどうなっているか先を見ることが重要です。都内だと、この10年間で約11%上がり、10年前に6000万円で買った物件が、今6600万円くらいに増えているということです。住宅ローンを払ったとしても、資産が増えていると捉えられます。賃貸暮らしなら、例えば月20万円払っていると、10年で2400万円を家賃だけに費やす計算になりますからね」

持ち家か賃貸のどちらが得かは、「資産価値の向上が見込めるかどうか」を軸に考えるといいかもしれない。将来の売却価格が購入価格を上回りそうエリア・条件なら、持ち家を検討したほうがお得かもしれない。逆に将来の値上がりを見込めそうになければ、いったん賃貸で様子見する判断もいいだろう。

今は低金利で住宅ローンを借りられるため、持ち家志向の人にとっては、ある意味恵まれた環境にあるかもしれない。だが低金利だからといって盲目的に持ち家を探す姿勢は少し危険。検討する際は、自分が検討している物件が「将来資産価値が上がるかどうか」の視点を忘れずに、慎重に決断していきたい。

資産価値の高いエリアを選ぼう

しかし家を購入すれば必ず資産価値が上がるかというと、そんな保証はどこにもない。山中氏は「(国から)路線価などが発表されると、土地価格が上がっているところはあるかもしれないけれど、一方で下がっているところもあります。それを考えると、資産価値としてどこに持つべきかという判断に迷われるんじゃないかなと思うんですよね」と話す。

しかも新築と中古など、買い手の選択肢は広がっている。自分にとってベストな選択したくとも、今はインターネットに無数の参考情報が横たわり、初心者は何を信じればいいかわからない。そして初めて不動産を買う人は、エリアを選ぶときにどうしても近所とか、通勤圏内などを基準に選定する傾向が強い。住宅ローンを35年で完済したけれども、物件の価値ってどれだけあるの?という視点に欠けた人が案外多いという。

「資産価値の上がる家」を持ちたい人は、どんな軸を持つべきか。蜂谷は、

1 流動性の高い物件を選ぶこと
2 良い不動産会社を味方につけること

――この2つの視点を持つべきと主張する。

流動性とは「買いやすさ」「売りやすさ」のことだ。つまり「不動産の売買、賃貸の取引が頻繁に行われているかどうか」を意味する。流動性が高いということは、取引が頻繁に行われているため「取引が頻繁ということは、その物件は人気がある。人気がある物件は不動産価値が下がりにくい」という解釈が可能になる。流動性が高い物件は、一般的には人口が一極集中している東京近郊エリアなどが最たる例になるだろう。

蜂谷は「さらに都内の中でも、具体的にどのエリアでどんな物件を取得した後は購入した物件をいかに資産価値の高い不動産にブラッシュアップしていくか、こうした個人の努力も必要になります」と補足した。

では2つ目の「良い不動産会社を味方につけること」とは、どういう意味だろうか。それは、資産価値が上がる不動産を探す上で、「ブレーンを味方につけて頼れ」というメッセージである。不動産会社を良きパートナーと捉えることで、普通の一般人が取得しにくい「お宝物件情報」を入手できる可能性は飛躍的に高くなる。

蜂谷は説明を続ける。

「例えば当社には、毎月400〜500件の非公開の土地情報が入ってくるんですよ。年間で約5000件です。その5000件の中にはお宝物件がたくさんあります。どれがお宝物件かを見抜く力も重要ですが、そもそも良い不動産会社と付き合いがなければ、一般の人には非公開の土地情報は入ってきませんから」

資産価値が上がる不動産情報を入手する上で、個々に問われてくるのは、時価やエリア性を見定める分析力のほか、良い情報を外部か取り寄せる「フットワーク」「コミュニケーション能力」なども問われるということだろう。

ワンルームマンション投資の意外な盲点

ここで話題は、ワンルームマンション投資に移る。1棟アパートと比べて安いワンルームマンション投資は「不動産投資の初歩」と捉えられる。そのため、一般のサラリーマン層にとって馴染みがあると考えられるからだ。

内田氏は素朴な疑問をぶつけた。「ワンルームマンション投資って今後も値段が下がらないんじゃないかと見る方がすごく多いような気がするんですね。老後のことを考えたらプラスに働いてくれるものなんですか」

蜂谷は「利回りでいうと決して高くないため、ワンルームマンション投資による資産形成は慎重な見定めが必要と答えた。ローンで購入したときに、キャッシュフローが、経験上ほとんど出ない人が多いため。どういうことか。

「団体信用保険では、返済年齢が80歳6カ月までと設定されていることを踏まえれば、逆にいえば、(ワンルームマンション投資は)80歳までキャッシュフローがない状態が続くということです。銀行の担保評価的にみても、実はワンルームマンションの評価額はすごく安いんですよね。これは使用価値が「投資用」に限られているからというのが主な理由です。私のお客さんにも、ワンルーム物件を10戸、20戸ほど持つ方もいらっしゃいますよ。でもよく見ると、月々のキャッシュフローは10万円にも満たない」

ではなぜ、ワンルームマンションを買う人がいるのか。それは「ほとんどが節税目的だから」という。

この意見には、山中氏も同調した。「ワンルームマンション投資をしている方々、私のお客様にもいらっしゃるんですよ。でもよく聞くと、蜂谷社長がおっしゃったように、全然キャッシュが回っていない、まったく資産形成になっていない、という例は本当にたくさんありますよね」

キャッシュが入らないばかりか、資産形成のためにマンションを何戸保有すべきか見通しを立てていなかったり、一方では、たびたび発生する空室に頭を悩ますなど諸々の問題に直面している人が実に多いのだとか。

内田氏は「なるほど。悩みが尽きない感じもしますよね」と締めくくった。

今も根強い「持ち家志向」。だが持ち家を選ぶときに見落としやすいのが、「資産価値が上がりやすい(または下がりづらい)エリアかどうか」という視点だ。つい「家の購入」というと、生活の利便性や生活環境に意識が持ってかれてしまうが、資産形成したいなら、いざ家を売りたくなったとき、賃貸に出したくなったときに有利なエリアかどうかにも知恵を働かせたいところだ。だが売買の流動性の高さなどの専門的知識については、教えを請う意味でも、知見を持つ不動産会社を味方につけることが重要。何をするにも資産形成のアンテナは、常に張っておきたいもの。

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