夢を現実にするために。

世田谷・目黒・渋谷で不動産投資を始めたいという方に、夢を現実にする第一歩として、役立つ情報をまとめたコラムをご用意しました。不動産投資の知識をしっかりと身に付けることで、失敗しないための工夫はいくらでも出来ます。日々変化する投資市場に対応するために、最適な資産運用の方法を常に追い続けましょう。


第9回-融資成功の秘訣は「足を使った情報収集」にあり-

番組9回目のテーマは「金融機関との賢い付き合い方」。起業、不動産投資、事業拡大、そして資産形成を進める上で、銀行の融資は「切っても切れない関係」にある。だが初めて資産形成する人の中には「何から始めたらいいのかよくわからない」「融資が断られたらどうしよう」とモヤモヤする人もいるはずだ。インターネットでさまざまな情報が氾濫する中、どうすれば銀行と良いお付き合いができるのか。信用金庫で13年勤めてきたフェイスネットワーク代表の蜂谷二郎が、銀行の裏側を見せながら、アドバイスした。


一口に「銀行融資」といっても、融資の種類はさまざまだ。住宅ローンのような提携ローンから、経営者が借りる事業資金の融資、不動産投資のためのマンションローン・アパートローンなどがある。

ただひとつ言えることは、資産形成する人にとって、大きな一歩を踏み出すときに銀行融資は避けて通れないケースは多い。そのため、今回のラジオ番組で、「金融機関との付き合い方」を勉強しておくことは大変有意義だ。

サービスのきめ細かさなら「地銀・信金」に軍配

「身も蓋もない質問かもしれませんが、お金持ちほどいい条件で銀行と取引できるんですよね?」

そんな質問から始まったラジオ番組も9回目。ラジオパーソナリティの内田まさみ氏が、素朴な疑問を提示した。蜂谷は「お金持ちが良い条件かというと100%そうではありません」と答えつつ、「“3つのリッチ”のいずれかを持つ方には、良い条件を提示してくれる銀行が集まってきます」と補足。

3つのリッチとは、

・マネーリッチ(現金)
・資産リッチ(不動産など)
・所得リッチ(給与など)
このの3つのステータスのことだ。

内田氏の素朴な疑問は続く。「銀行って色々あると思うんですけど、銀行のサービスってどこもあまり違いはないのかなと思ったりもするんですけど、実際はどういうものなんですか」

確かに外からみると、銀行のサービスの差はわかりにくい。だが蜂谷によれば、都市銀行より規模の小さい、地方銀行・信用金庫・信用組合の区分では、都市銀行と差別化を図るために、独自性のある商品を用意しているケースが多いという。

では地銀や信金にいけば、地元に密着した使いやすい融資サービスがあるかというと、「100%そうでもない」という。蜂谷は次のように説明する。

「例えば地方銀行の場合、預金はよく集まる一方、地元に企業が少ないせいでお金の貸出先がなくなる、という悩みがあります。そのときにどうするかというと、東京支店をつくって東京のお客様に資金を供給したい。そのために新しい商品をつくるケースもよくあります」

内田氏は「なるほど。地方ならではの苦しみがあるわけなんですね」と返した。では反対に、都市銀行やメガバンクのような大きい銀行にいけば、サービスが充実していると言い切れるかのか。

これも少々難しい問題という。蜂谷によれば、都市銀行のほうが先の「3つのリッチ」に対応できるローンは充実しているかもしれないが、全般的にいえば、やはり地銀や信金のほうが「きめ細かさ」でいえば、サービスが充実している率が高いという。

「住宅ローンのような提携ローンは条件重視でいき、一方で目的をもった事業性資金の融資、マンション・アパートローンだったら地銀・信金で調達できるようになったほうが、今後の資産形成に有利です。目的によって借り方がまったく変わってきます」

「良い担当者」をたくさん開拓しよう

今回のテーマ「金融機関との賢い付き合い方」の本題はここから入る。無事目的を明確にして、希望の融資を叶えてくれる銀行を探す際、最初の一歩はどうすべきか。

内田氏は「今はホームページでも色々なサービスが見られるようになりました。しかし、やはり実際に足を運んでサービスの内容を直接聞くことも大事なんですか?」と質問。蜂谷は「むしろホームページにない情報のほうが多い」と返し、「どんどん足を運んで相談すべき」と結論づけた。

ホームページに記載していない情報とは、例えば金利・借入期間の幅のこと。ネットで金利や期間が明記されていたとしても、担当者と相対して事業プレゼンを行えば、内容を認めてもらえれば「金利を安くしましょう」「35年しか組めないマンションローンですが、60年で組みましょう」という好条件を提示されるケースがあり得るという。

実際に行って話を聞かないとわからない情報のほうが多い。理由は「銀行の支店、さらにいえば担当者によって融資スタンスが違ってくる」ためだ。蜂谷は説明を続ける。

「少し考えられないかもしれませんけど、ある都市銀行さんで、恵比寿支店と渋谷支店があるとします。でも各支店で審査する人が違うということは、恵比寿支店で相談したら融資が通らなかったけど、逆に渋谷支店で相談したら融資が通ったということは起こります。審査は一律でないのです」

もし融資を有利に運ぶ必須条件が「担当者との相性」だとしたら、銀行のホームページからサービスを物色するよりも、複数の銀行の複数の支店に顔を出して、相談者自ら顔を広げるほうが、「効率が良い」ということになる。

実際、蜂谷は「先週の土曜にお会いしたお客様は、銀行に30行もあたって自分の条件を全部お話して、情報を集めたそうです。そんな熱心な方もいらっしゃいます」と事例をあげた。

銀行口座のない新規でも「相談にのる銀行増えた」

一見、その銀行の口座にいくらかの資金をいれていないと相談に乗ってもらえないという不安が出てくるだろう。蜂谷によれば、確かにそれも一理あるが、最近は「個人情報も網羅できるようになったので、純新規でも高額融資を取り扱う銀行も増えてきている」という。内田氏は「昔とは随分変わってきているんですね」と返した。

番組の最後は、「人工知能(AI)の影響」の話題に移った。最近、AIによる業務効率化で「人員削減」「店舗削減」のニュースがひっきりなしに報道される。これから資産形成の融資を相談したい若年層が留意すべき点はあるのか。
蜂谷は「人が少なくなっていくところでは、やはりAIを基準とした融資判断も出てきています。でも今は融資をすることで、お客様の客付けを銀行の中でしているんですよ。お客様によって貸し出し金額の幅、金利の幅などの格付けです。そういった情報もすべてAIが行うような状態になっています」と答えた。

だが「100%それがいいのかというと、疑わしい部分もあると思いますけどね」とも補足。「内田さんの成長性がAIで判断されたら、嫌だと思うんですよ笑」

内田氏は「そうだとしたらちょっと怖いような気もします笑」と締めくくった。

銀行融資にかかわる情報は「閉鎖的でわかりにくい」と思われている。ホームページが充実した今でも、状況は変わらない。それは銀行の支店ごとに、さらに担当者によって融資スタンスが異なるからだ。そうと分かれば、今回のテーマ「金融機関との賢い付き合い方」の最適解は簡単に浮かんでくる。自分の目的を明確にして、なるべくたくさんの担当者に相談することだ。もちろん、蜂谷が発言した「3つのリッチ(マネーリッチ、資産リッチ、所得リッチ)」も無視できない。融資担当者のモチベーションをあげるためにも、3つのうちいずれかを良くする努力も欠かせなくなる。

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