夢を現実にするために。

世田谷・目黒・渋谷で不動産投資を始めたいという方に、夢を現実にする第一歩として、役立つ情報をまとめたコラムをご用意しました。不動産投資の知識をしっかりと身に付けることで、失敗しないための工夫はいくらでも出来ます。日々変化する投資市場に対応するために、最適な資産運用の方法を常に追い続けましょう。


賃貸併用住宅とは?投資物件に住もう!

賃貸併用住宅というのをご存知ですか? これから家を購入しようと思っている方や不動産投資をしようか考えている方は賃貸併用住宅について、知っておくべきでしょう。ここでは、そんな賃貸併用住宅の概要やメリット・デメリット、注意するポイントなどについてご紹介します。これを参考にして賃貸併用住宅を検討してみてはいかがでしょうか。


賃貸併用住宅とは

「そもそも賃貸併用住宅ってなに?」と感じている方も多いでしょう。簡単に言うと、賃貸併用住宅というのは自分たちが住む物件の一部を賃貸物件にするというものです。例えば、2階部分を自宅のスペースとして、1階部分を賃貸スペースにするなどです。もちろん2階建てに限ったことではありません。7階建て、8階建てといったものもあります。また、自宅スペースを最上階にする必要もありません。1階はあまり人気がないことを考慮して、1階部分を自宅にして2階以上を賃貸スペースにするということもあります。

賃貸併用住宅の3つのメリット

<メリット1:家賃収入をローン返済に充てられる>
賃貸物件として貸し出しているわけですから、その部屋に誰かが入居した場合には毎月家賃収入を得ることができます。そこで得た家賃収入を、月々のローンの返済に充てることができます。本業の収入に手をつけることなく自宅を手に入れることができる場合もあります。もちろん賃貸部分の入居が埋まらなかったり大規模な修繕が必要になったりして思い通りに収益を得られないケースもあります。ですが、空室リスクの少ないエリアに物件を建てるなどして事前にリスクを回避することはできます。そうしたことが起こる可能性を可能な限り避けておけば、家賃をローン返済に充てて無料で自宅を手にすることもできるでしょう。


<メリット2:ローン返済後は家賃収入が新たな収入源になる>
ローンの返済を終えたら、これまで返済に充てていた家賃収入は新たな収入源になります。本業の収入に加えて、家賃が家計の支えになるというわけです。特に、定年した後などには年金の他に収入源があるのは心強いでしょう。将来の備えとして賃貸併用物件にするという手もあるというわけです。


<メリット3:自宅部分を広げたり狭めたりできる>
考えていたよりも多くの子どもを授かったり、親と同居することになったりする可能性もあるのではないでしょうか。そんなときでも、賃貸併用住宅なら柔軟に対応ができます。というのも、空室となっている部屋があればそこを親の部屋にしたり子どもの部屋にしたりできます。それとは反対に子どもが自立して家を出ていったときなどには、子ども部屋として使っていたところを賃貸物件に戻すことも考えられます。その時々の状況に合わせて自宅部分を広げたり狭めたりできるというメリットがあるのです。

賃貸併用住宅の3つのデメリット

<デメリット1:入居者トラブルが起こる可能性もある>
賃貸物件として部屋を貸し出すことになるわけですから、当然ながら入居者同士のトラブルが起こる可能性もあります。管理会社に賃貸物件の管理を任せている場合には、トラブルの対応は管理会社がしてくれるはずです。ですが、入居者からすると近くに物件のオーナーがいるわけですからオーナーに直接苦情を言うケースもあると思います。管理会社に任せている場合であってもトラブルへの対応が求められる可能性があることも念頭に置いておきましょう。


<デメリット2:入居者に対して気を遣う必要がある>
一戸建ての場合、少しなら足音を響かせても音楽を大きめにかけても周りに迷惑をかけることはないでしょう。しかし、賃貸併用住宅の場合は自宅であっても周りには入居者がいますから、生活音に気をつけなくてはなりません。下の階に入居者がいるのなら足音などにもそれなりに注意すべきですし、上の階にいる場合でもテレビや音楽のボリュームにも注意すべきでしょう。音のトラブルが起きる可能性を下げるためには家の構造にも注意が必要です。というのも木造の場合には音が響きやすいという特徴があります。音が響きやすいと、トラブルまではつながらなくても退去してしまうこともあるかもしれません。ですから、木造よりも鉄筋コンクリートなどにするとよいでしょう。


<デメリット3:借り入れる金額が大きくなる>
賃貸併用住宅の場合には、普通の住宅より大きい家を作ることになります。それに伴い建築の費用は、普通の住宅よりもかかってしまいます。そのため、ローンで借り入れる金額が大きくなってしまうというデメリットがあります。当初計画通りの家賃収入があればローンの返済ができますが、借入額が大きくなってしまうと、そうした不安を感じてしまう方もいることは否めません。また、デメリット2でも書きましたが、音のトラブル防止の観点から鉄筋コンクリート造にすると建築費用が増加する要因となります。もっとも、木造よりは鉄筋コンクリート造の方が居住環境が優れているため、設定家賃も高くなり、空室率も下がることが期待できますから、当初の計画立案がしっかりしていれば、無用に心配する必要はありません。

賃貸併用住宅で注意するポイント

<注意するポイント1:収益を考え方>
賃貸併用住宅など、不動産投資を考える際には現実的な視点から収益を考えることが重要なポイントです。広告などに掲載されている利回りなどは満室を前提として計算されています。しかし、実際には満室になるかは分かりません。周辺の物件や人口の流入数の増減などを加味して現実的な入居率で収益を考える必要があります。ただ、自分で調べてみてもよく分からないですよね。そんなときには、そのエリアを熟知している不動産投資会社に相談するとよいでしょう。


<注意するポイント2:賃貸物件の管理>
賃貸物件管理は簡単そうと感じる方もいるかもしれませんが、実際は大変なものです。家賃を未払いの入居者に催促したり、空室があれば入居者を募集したり、苦情があればそれに対応したり……といったように賃貸物件管理の仕事は多岐に渡ります。仕事をしながら、こうしたことに対応することができるのであれば問題ありませんが、なかなかそうは行きませんよね。費用は家賃の5%ほどかかってしまいますが、管理会社に任せてしまうほうがよいでしょう。


<注意するポイント3:建築を依頼する不動産投資会社の選定>
賃貸併用住宅を建てる際には不動産投資会社に依頼することになります。つまり、どの不動産投資会社に頼むのかというのが重要なポイントになります。というのも、賃貸併用住宅を取り扱ったことがない不動産投資会社では不安だと思います。実績のある会社であれば「こうするのがおすすめ」とか「こうした方もいる」といったアドバイスを受けることができます。ですから、賃貸併用住宅に関して実績のある不動産投資会社を選ぶことが重要なのです。フェイスネットワークでは賃貸併用住宅の実績もありますので、ご興味のある方はこちらの「お問い合わせ」からご連絡ください。


<注意するポイント4:騒音問題>
2つ目のデメリットとしてもお伝えしましたが、自宅と言っても賃貸物件と隣接した場所に住むことになります。少しくらい大きな音を立てても周囲に迷惑にならない一戸建てと違い、賃貸併用住宅では大きな音を立ててしまえば、入居者とのトラブルに発展しかねません。もしトラブルになってしまったら、その方が退去してしまう可能性もありますし、悪い噂を流されてしまう可能性もあります。ですから、洗濯をするとか音楽を聴くなど、音に関しては配慮をする必要があります。

賃貸併用住宅の節税効果

賃貸併用住宅の場合、貸し出した部屋に対する家賃収入には所得税がかかり、所得が増えれば増えるほど所得税が高くなります。もし建築費や設備費がかかっているのであればそれを損失とすることができ、収入と損失の差がマイナスになったとしたら所得税はかかりません。「建築したり設備を購入したりして、高額の支払いをした年は所得税がかからないけど、翌年は所得税がかかるの?」と気になった方もいるでしょう。建築費や設備費に関しては減価償却といって、国税庁の定める耐用年数に応じて数年に渡って費用を計上することができるので、その分所得税を軽減できるというわけです。また、賃貸併用住宅は相続税対策でも有効です。なぜ、相続税対策に賃貸住宅が有効なのか、というと賃貸住宅(貸家建付地)は、物件にもよりますが、土地で約50%、建物で約30%の相続税評価額の減額が見込めます。
賃貸併用住宅の場合は、自宅部分は貸家建付地ではありませんので減税効果は小さくなるものの、相続税の圧縮効果が期待できます。

賃貸併用住宅を建てるのならフェイスネットワークを活用してください

賃貸併用住宅について、概要やメリット・デメリット、注意するポイント、節税効果をご紹介しました。中には、賃貸併用住宅を検討したいと感じた方もいるかもしれません。そんな方にお伝えしておきたい2つのことがあります。1つは、賃貸物件を成功させるためには建てる場所が重要になるということ。賃貸物件に入居者がいなければ家賃収入を得ることができません。ローンも自分で支払わなくてはならなくなり、赤字となってしまいます。ですから、需要のあるエリア、駅からの距離、徒歩圏内にある施設などに考慮して人気のある物件を建てましょう。また、賃貸物件は自宅でもありますので、好条件の場所に建てれば、自分たちも便利な生活ができるというメリットもありますね。

もう1つは、賃貸併用住宅に関しての実績がある不動産投資会社を選ぶことが重要ということです。賃貸併用住宅を取り扱ったことがない不動産投資会社であれば、内装や外装などの細かい点でどこに注意すべきか分からないということもあります。先ほどもお伝えしましたが、賃貸併用住宅に関しての実績のある不動産投資会社を選ぶということが重要になるというわけです。



フェイスネットワークでは、都内でも需要のある城南3区(世田谷区、目黒区、渋谷区)を中心に物件を扱い、高い入居率を維持しています。また、賃貸併用住宅に関する実績も数多くあります。今の段階で、あるいは賃貸併用住宅について検討していく中で抱く疑問点に対しても適切で丁寧な対応します。ご興味のある方はこちらの「お問い合わせ」からご連絡ください。実績のあるフェイスネットワークを活用し、分からないところは質問し、納得した状態で話を進めてみてください。担当のスタッフが親切にサポートしますので、満足のいく賃貸併用住宅を建てていきましょう。