不動産投資の法人化ってなに？知っておきたい節税方法

不動産投資家は法人化できることを知っていますか？知らない方は、もしかすると損をしてしまうかもしれません。ここでは法人化について、そのメリットや時期などを紹介します。不動産投資を検討している方はこれを参考に、法人化も視野に入れてみてください。

そもそも法人化ってなに？

不動産投資について勉強していると、「法人化」という言葉を見聞きしますよね。そのときに「法人化ってなに？」と疑問に感じた方もいるのではないでしょうか。そもそも法人化というのは、株式会社や合同会社といった法人を立ち上げて、個人で行っていた不動産投資を法人として行うようにするということです。高い収益を得ている場合には、法人化することによって節税ができます。

不動産投資家は法人化できる

冒頭でもお伝えしたように、不動産投資家は法人化できます。起業を考えたことのない方にとっては、法人化というのはあまり自分事として考えたことがないかもしれませんが、法人化することによるメリットは節税以外にもあります。誤解を恐れずにお伝えすると、不動産投資家の皆様の多くは法人化すべきです。なぜ法人化がよいのか、個人とどう違うのかを考えながら、後述する「法人化する5つのメリット」をお読みください。

法人化する4つのメリット

メリット1：連帯保証人を立てなくても融資を受けることができる場合がある

新築一棟マンションを購入する場合には、ローンで数億円を借り入れることも少なくありません。そうしたときに奥さまが「連帯保証人になりたくない」と考えたり、「そもそも投資計画を許したくない」と感じたりすることもあります。そうしたときに資産管理会社として法人化すれば、実質的に保証人を立てなくても融資を受けることができるのです。

メリット2：税率が下がる場合がある

所得税は累進課税といって、所得が多くなるほど税率が上がるという仕組みになっています。個人で不動産投資をしている場合には課税所得の対象が、会社からもらう給料と不動産投資による収益を足し合わせたものになります。合算した所得が1,800万円を超えると税率が40％、4,000万円を超えると45％の税率となるのです。その一方、個人の総合課税よりは、法人の方が税コストが低くなる可能性が高い。これは大きな違いと言えるでしょう。

メリット3：保険料が控除の対象になる

個人の場合、生命保険料控除は最大12万円までとなります。一方、法人はこうした制限がありません。従業員の社会保険料や事務所で使う車の自動車保険など、全額あるいはその一部を経費として計上できるのです。利益が黒字となっているのであれば、経費として計上することによって課税対象となる金額を少なくできます。

メリット4：家族を従業員として扱うことができる

家族が会社などに勤めていないのであれば、従業員として扱うことができます。これのどこがよいのかと言うと、従業員とすると給料を支払うことになるので、その給料が支出として計上できるというところです。先ほどからご説明しているメリットと同様、課税対象となる金額を少なくできるのです。会社に勤めていないその家族は扶養に入っているでしょうから、扶養の範囲内で給料を払うのが節税できるのか、それ以上に支払うほうがよいのかは、個々に判断する必要があります。

上記の4つが法人化するメリットとなります。相続税についても節税したいと考えている方は、不動産の小口化商品もおすすめです。詳しくはこちらの「不動産小口化商品」をご覧ください。

法人化する2つのデメリット

デメリット1：法人化するに当たって費用がかかる

法人化するときには、まず株式会社や合同会社といった法人を立ち上げます。その際に、個人として持っていた資産を、立ち上げた法人に移転するという流れになります。移転するときには、通常の不動産売買と同じように「不動産取得税」と「登記費用」がかかります。ただ、申請をすればよいだけではなく、費用がかかるというデメリットがあるのです。

デメリット2：赤字でも法人税を支払う必要がある

メリットの2つ目でもお伝えしましたが、所得税は累進課税といって、所得が多くなるほど税率が上がるという仕組みになっています。もし収益が高いようなら、法人化すれば個人の場合よりも安い納税額で済むというものです。しかし、不動産投資で赤字になることもあるでしょう。その場合でも法人住民税に関しては納税する必要があるのです。法人住民税には均等割と法人税割の2つがありますが、そのうち均等割の支払い義務があります。どのくらいかかるのかと言うと、東京都の場合に資本金等の額が1,000万円以下・従業員が50人以下なら年間7万円を納税することになります。1,000万円超～1億円以下・従業員が50人以下なら納税額は年間18万円です。

このような2つのデメリットがありますので、法人化するかどうかは投資状況や人口の増加率、該当エリアの家賃相場、利回り、不動産投資以外の所得など、様々なことを総合的に考えたうえで判断することが大切です。法人化にはデメリット以上に多くのメリットがありますから、様々な状況を加味したうえで安定して高い収益を得られそうだと思うのであれば、法人化することをおすすめします。

法人化する時期

法人化するメリットやデメリットについてはご理解いただけたのではないでしょうか。「メリット・デメリットは分かったけど、どのタイミングで法人化すればよいの？」と疑問に感じている方のために、目安となるタイミングをお伝えします。個人によっても変わってきますが、目安となるタイミングは2つあります。

一般的に言われているもので、給与所得と不動産所得を合算した課税所得が900万円を超えたときです。900万円を超えると、所得税の税額が23％から33％に上がります。そうなると、法人税のほうが税率が低くなるため、法人化すれば節税できます。

もう1つのタイミングが不動産投資を始めるとき。個人で不動産投資を始めて、途中から法人化する場合には、不動産所得税と登記費用がかかってしまいます。そのため、不動産投資をして課税所得が900万円を超えそうと分かっている場合には、法人名義で不動産を取得するとよいでしょう。

以上、法人化のメリット・デメリット、それから法人化すべき時期について紹介しました。とはいえ、なかなか身近にはないことですから、法人化をするのは少し不安かもしれません。当社では、これまで不動産投資家の法人化における相談も数多く受けてきました。また、土地取得から建築、物件の管理に至るまで、同じ営業担当者があなたをサポートいたします。ですので、たらい回しにあうような心配はありません。不安や疑問があれば、お気軽に当社スタッフにご相談ください。「お問い合わせはこちらから」