「不動産小口化商品」と「Jリート（不動産投資信託）」「ワンルームマンション投資」の違い

不動産小口化商品とは、不動産特定共同事業法に基づいて、組成・販売される不動産投資商品です。不動産特定共同事業法では、事業者となるためには一定の人的財産的要件を満たすことで許可を得ることが必要とされ、これにより、事業者の経営破綻リスクは減少し、安心して投資できる環境が整備されました。

不動産小口化商品とは、不動産を小口化して複数の投資家に販売するものです。この際、投資家は、出資者という形態で組合を組成し、組合が大型・高額の不動産を購入・運用し、運用益を投資家に分配することとなります。

このコラムでは、不動産小口化商品と比較される、Jリート（不動産投資信託）とワンルームマンション投資との差異を紹介します。

Jリート（不動産投資信託）との差異

Jリートは、「投資証券」を発行し、投資家はこの投資証券を購入します。投資家が出資した資金を元に、Jリートは不動産に投資し、購入した物件の賃料収入や売却時の収益を投資家に分配します。どちらも大型の収益物件に投資する点は同じですが、不動産小口化商品とJリートは出資方法が異なることから、各投資家が有する権利は、不動産小口化商品は不動産に対して所有権（持分権）を有するのに対し、Jリートは「不動産投資法人」が発行する証券を購入するにすぎません。つまり、運用先が不動産である株式投資に近いイメージとなります。

したがって、Jリートは、上場株式と同様の取引ができるため流動性・換金性が高く、多額の資金を集めるため、高額な物件を複数購入し運用することから分散投資に優れ、物件の運用も専門家が行うことから手間がかからず安定した運用ができる、というメリットが挙げられます。

ただ、Jリートはあくまで金融商品ですから、上場株式と同じ課税方式となります。その点、不動産小口化商品は、「不動産を所有」しているので、不動産税制が適用となります。もし、Jリートを保有する投資家が亡くなり相続が発生した場合、被相続人の所有するJリートの相続税評価額は市場時価相当となりますが、不動産小口化商品を保有する投資家が亡くなり相続が発生した場合、被相続人の所有する不動産小口化商品は実物不動産を持っているのと同様の評価方法となるため、時価に比べ相続税評価額が下がることが期待できます。

また、Jリートは不動産小口化商品（現物不動産）に比べ価格変動が大きいことが挙げられます。これは換金性が高いことの功罪ともいえます。Jリートは一般的に株式同様景気に敏感に反応するため価格変動が大きくなり、投資家はリスクを負うことになります。一方、不動産小口化商品（現物不動産）は物件評価の基準が、積算法であれば年に一度公表される地価であったり、収益還元法であれば家賃収入であったりするため、Jリート比べると取引における価格の変動が小さいという特徴があるといえます。

ワンルームマンション投資との差異

ワンルームマンション投資は、ワンルームマンションの１室を購入し、賃貸物件として入居者に貸し出し、家賃収入を得る投資法です。投資の斡旋をする業者が物件の管理や入居者募集をするため手間はかからず、家賃から管理料を差し引いた残金を管理会社から受け取るだけで済みます。

ワンルームマンション投資のメリットは、物件の購入に当たりローンを組むことが可能であるため、少額の資金で高額の物件を購入する（レバレッジが効く）ことができます。また、ローン加入の際に団体信用生命保険に加入するため、投資家に万一のことが起こった場合でも、ローン残金が保険でゼロになり、残された家族に資産が残せることができます。

ただ、ワンルームマンション投資で最も注意すべきことは空室リスクです。ワンルームマンションはファミリータイプの居室と異なり、入居者の入れ替わりが激しく、退去後の空室期間が長くなると、家賃収入がなくなり管理料の負担だけが残ります。その点、不動産小口化商品は通常一棟の収益物件を保有するため、多くの入居者がおり家賃収入がゼロになる心配はありません。

以上、不動産小口化商品と比較される２つの投資方法を紹介しました。

Jリートは、流動性が高く、安定したインカムゲインが期待できる反面、不動産税制が使えないため相続発生時に税制面でのメリットが享受できません。
ワンルームマンション投資は、レバレッジ効果が使える反面、空室リスクがあり、キャッシュフローがマイナスになる懸念があります。
不動産小口化商品は、安定したインカムゲインがあり不動産税制が使えるため相続発生時のメリットが期待できる反面、流動性が低いため余裕資金のある投資家向きの商品といえます。

各商品の特性を踏まえた上で、ライフプランに合わせた商品を選択しましょう。この場合、各商品に習熟したファイナンシャルプランナーの利用することをお勧めします。